25歳子育てマンション購入記

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マンション暴落を日和見するより残債減らした方がいいかもよ

マンション 住宅ローン
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世の中で"色々な人"が「マンション価格」の話をしていて、どれが本当かわからない、先日も「マンション暴落すると思いますか？するなら何年後？」という質問が僕のもとにも届きました。答えですが、誰一人としてわからないと思います。できるのは推測のみ。市況は(未来は)誰にもわからないのです🤔

で、Twitterでも常々呟いているのですが、普段から一次取得において「残債を減らすこと」のメリットを強く伝えている(つもり)ので、記事にまとめることにしました。常々Twitterを見ていただいてる場合は大方は同じ内容ですがお付き合いください🙏🏻

資産性。資産性。

資産性という言葉はだいぶ聞き慣れた言葉になりましたが、いざ資産性って何でしょうを追っていくと人によって回答は異なります。当然ですよね、人によって資産性の定義は異なるので。例えば、買って数年後に利益(売却益)が出ること、残債を割らないこと、価格はさておき売れること…。

今回この記事の中では、実需(自分が住むための購入)想定でのお話なので、ライフステージの変化で「売却」することになった際に、ローンの残債(ローンの残額)がマンションの売却価格を上回らないことをとりあえずの資産性と定義します。

買値と売値が一番大事

いずれの資産性の考え方でも重要なことがあります。買値と売値。特に買値はこちらでコントロールできる項目で、買うか買わないかの択を持てる。ともかくいくらで買っていくらで売るか、これが重要。利益を追求したいのであれば尚更ここが肝になります。とにかく安く買って高く売る。大きく考えれば、根本に戻れば、それだけなのです。

ただ、先んじて述べたように、「売るときに残債を割らなければいいよね」ということであれば、話は少し変わります。

そして、二次取得以降は買って売るがすべてなのですが、一次取得においては、ここに「今が賃貸である」という要素が加わります。

市況は私たちの手の中では動かない。

市況は移り行きますが、私たちの手の中では動きません。もっと大きななにかに突き動かされている。故に、実は私は市況に関してあまりコメントを出したことがないです。未来は予測できても当てることは難しい。もし仮に日本の金利やマンション供給数を牛耳るような立場であれば、未来を予測する力、すなわち未来を形作る力があるので予測できるかもしれませんが。

で、何が言いたいかというと、市況は予測できない形で変動する一方で、ローン残債は変動金利要素を除いて決まった額支払っていきます。そう、ローン残債は「予測ができる」のです。返済に関しては返済予定表を金融機関からDLすることができます。数か月後に、数年後に、いくら残債があるのかは計算ができるのです。

資産性を考える中で無視できないのは残債を減らすこと

そんな中で資産性を考える時に無視できないのはローン残債を減らすことだと思っています。買値と売値はどうしても市況に左右される。でも残債は基本予定通りに減っていきます。つまり「買値-(売値+残債減らした分)」な考え方を持つことで、市況の変動を受けつつ(ポジティブにもネガティブにも)、残債を減らすというポジティブ効果を受けられる。加えて、賃貸から脱却したのであれば、賃貸で払っていくはずだった分を抑えられることにもなります。

仮に高値掴みして市況下落しても、残債は減っている。これがよく言う「短期ではなく、できれば長く住める家を買おうね」な理由です。僕が3LDKを推奨するのもこれです。

プラクティス

例えば、今の比較的高値と言われる市況で、駅近6000万のブランドマンションを購入するとします。仮にマンション価格が購入時から10%下落したと想定(上がる分には買ってしまえば別に困らないので未想定)すると、「5400万+仲介手数料他」な額で売れれば、残債が割れることはなさそうです。

ネット銀行の変動金利0.389％で契約したとすると、超ざっくり年間170万くらい残債を減らせます(ここにプラスで住宅ローン減税もある)。10%下落の600万を減らすには4年(-680万)あれば減らせます。

4年払ったら5320万まで減らせている。仮にこの額で売ったら結局賃貸と変わらないランニングコストだった、となるわけですが、どうせ賃貸で4年過ごしてもランニングコストは発生しているわけですし、分譲マンションの鍵で快適な生活が送れるわけですから、体感的には得と言えるだろうと思います。逆に市況が上がる or 全く変わらなかったら、この680万はあなたの懐に入ります。

暴落したらどうするんだ！50%とか下がったらどうするんだ！という意見がありそうですが、50%下がる可能性を危険視する方(リスク許容度が低い)は、50%で計算するといいです。3000万まで残債を減らしましょう。18年あれば3060万減らせます。マンションは築15年~20年くらいは買い手があると思いますし、良いタイミングで売ったら良いです。

この内容を聞いた上で、「うーんやっぱり不安だ」という方は分譲購入は向いてないので、それは賃貸がおすすめです。賃貸でもいいと思います。

管理費や修繕積立金、固定資産税がかかる分譲は損なのか

これ言及されそうなので入れておきます。結局だれが「持つ」かです。賃貸なら貸主が管理費や修繕積立金、固定資産税を支払い、その上で賃料を設定します。どういうことかというとコミコミなのです。賃料には固定資産税などの費用も含まれていると言っても過言ではないので、賃貸でも実は間接的には固定資産税を払っている、と僕は思います。コミコミで実は支払っている。

ちなみにインフレや変動金利が上がり、周辺賃料が上がると、大家さんから「あなたの賃貸のお部屋も次回値上げします」と言われる可能性は全然あります。大家さんが儲けるために値上げすることは普通借家では難しいですが、妥当な理由を持って値上げすることはありますので。

価値の下がらないマンションを選ぶ

さっさと残債を減らしたいかも！と思った方へ。こちらの世界へようこそ。減らし始めるのに早いに越したことはないですが、市況以外に大事なポイントがあります。それは価値の下がらなそうなマンションを選ぶことです。

基本は立地ですね。立地だけは揺るがないので。広さは広ければ広いほど快適ですが、それだけ価格が上がります。価格が上がるということはそれだけ売るときのハードルも上がります。なので広ければ広いだけ良い、というわけでもない。需要のある広さと価格帯。

次に、築年数。築年数も若ければ若いほど物件価格は高くなりがち、仕様も下がりがちなので、一概に若ければいいということでもないです。ただし、毎日物件を検索し、色々な方から受けているご相談の実績からすると、新築・築浅の需要は底堅いです。

色々な要素はありますが、立地だけは、徒歩X分は、揺るがないので立地はこだわってもらいたいなと思います。

加えて、ブランドマンション買っておいた方がいいと思います。野村とか三井とか三菱とか住友とか。聞いたことある(マンション好きじゃない一般人が)ブランドのマンションを。戸数は100以上で考えておきたい。

駅近・ブランドマンション・戸数100以上。この辺選んでおけば、大きく外さないと僕は思っています(根拠データはなし)。

まとめ

この内容はTwitterでも適宜呟いているので、ここにまとまっています。

今回改めて文章にしてみましたが、残債は偉大ですね。勝手に減っていくので。一方で、市況次第ではマンションの売り時ではない、しばらく待つターンがくる可能性があります。何度も書きますが、市況は私たちの手の外で動いています。なので、長く住んで市況が来てくれるときまで住めるのが大事だなと思います。

 

本記事が家探し第一歩の記事になれていれば光栄です。