ドン！でました。僕が今気になる街「上板橋」、期待の新築パークホームズ上板橋です(以下PH上板橋)。
前々から気になってはおりまして、実際ご相談いただいた方にも金額は未定でしたが、おそらく合ってくるだろうとおすすめはしていました
今回池袋のモデルサロンに行って確認してきましたのでレビューしたいなと思っています。ちなみにモデルルームではなくバーチャルモデルルーム(上野のLivioみたいな)でした。
結論から言うと、一次取得の方に結構おすすめです。
物件概要
東武東上線準急停車駅「上板橋」駅徒歩６分
城北中央公園、中央図書館、教育科学館と徒歩圏に充実の子育て環境
閑静な住宅街における総戸数１３８戸の大規模プロジェクト
学区：
立地
具体的な場所はこちら。元々駐車場含めて地主さんの持ち物だそうで、このあたりではかなり大きい区画、かつ四面接道と、駅6分にしては貴重な土地です。完全にお屋敷ですね。エリア一帯は戸建てが多く第一種住居地域が中心になっています。
ちなみに本物件は第一種住居地域と近隣商業地域が重なってますが、1/2以上が第一種住居地域なので、第一種住居扱いなります。ただ、日照などは各用途区分に影響があるので、ランドプランに影響しているのですが北側住戸(一種住居)は北側のマンションの日照を守るため高さが段々で低くなっています。
ちなみに住友不動産が行う再開発エリアは濃いピンクで商業地域になってますね。
デザイン
コーナーサッシが目立ち、基壇と上部のメリハリがあっていいですよね。ちなみに四面接道のため、どの方向も「顔」としてデザインしているとのことでした。確かにどこからみても裏側っぽさはあまりなかったです。後述してますが、駐車場・駐輪場を地下に落としているのもそういう理由からきているそうです。
このエントランスアプローチがめちゃくちゃかっこいいですね。これは満足度が高そう。奥まらせることで高級感がグッと増しています。実はエントランスドアが奥まっている分、駅徒歩評価は伸びてしまっていそうですが、粋な計らいだと僕は思います。元々あったお屋敷のようにエントランスまでのアプローチにはこだわっているとのことです。
エントランスロビーの吹き抜けもかなり良いです。訪れた人は「おお！」となりそうな立派な二層吹き抜けです。そうそう、こういうのですよね、こういうの！
立派な車寄せも設けています。ちなみに自走式の地下駐ではないですが、機械式駐車場は地上1Fと地下になっており、一見平置きだけど車は地下に収納されているような形になるそうです。ちなみに駐輪場は完全に地下にあるとのこと(雑多な駐輪場を見せないような造りにしているらしい)。とにかく見た目で車や自転車をあまり見せないようなデザインにしているとのことでした。駐輪場はEVで持ち上がらないといけなくなるのでそこは少々デメリットですね。おしゃれは我慢！
共用部は管理面を考慮して最低限でこれだけ。個人的には十分ですね。豪華共用部を求める物件ではないと思います。
設備面
ベーシックなものは標準でついています。ディスポーザーがあるのはありがたいですね。トイレはタンク式なのですが手洗いカウンターは別で標準でついており、オプションでネオレストに変更できるそうです。個人的には変更ですかね。
床暖房やラクセスはついています。
タオルバーが一つだけだったり細かいところのコスト調整はありますが、いずれもオプションで対応できるようです。洗面所のミラーもフロストはオプションだったりしますが、基本的に「必要ならオプションでつけてね」というような方針らしいです。
プラン・金額感
だいたい坪365~坪400くらい、ベーシックな70㎡の3LDKの中層階が坪370です。
安い部屋だと7200万台から、8000万くらい予算があると広く選べそうです。
単価に偏りがあまりない印象なので、予算ごとに合わせて購入ができそうですが、4LDK住戸で80㎡の1億切り、ルーバルでも1億ちょいで買えたりして人気がありそうですね(既に希望がある様子)。
あとは70㎡で8000万切ってくる部屋は単純に予算の関係で人気がありそうです。そもそも忘れそうですが、23区駅近ブランドマンション中～大規模の新築ですからね。
周辺環境
スーパーは商店街に八百屋、川越街道にコモディイイダ、そして何よりオーケーがあります。物件からは駅までの間ではありませんが、徒歩5分のオーケーを使うことになるのかなと思います。ドラッグストアはセイムスとTomod'sがありますね。100均は先ほどのコモディイイダにダイソーが、駅の北側のイトーヨーカドーにキャンドゥがあります。案外揃ってますね。生活は問題なさそう。
公園は城北中央公園があります。
デメリット
上板橋は賃料が落ち着ている街(世の中インフレはしているので実質相殺されていると考えられる)なので投資面の期待が薄そうですが、そもそも実需なら住みながら残債が減らせればそれでいいじゃないというところ。あとエリア柄、永住でなければグロスの壁には注意しておきたいですね。
あと4~5年後に駅前再開発が完了しますので住友不動産が後押ししてくれる可能性はあります。
構造面では、直床です。
あとは上板橋第四小学校まで徒歩12分(900m)とちょっと小学生には遠く、中学校は15分で1.1kmの距離です(中学生はまあなんとかなるでしょう)。検討者はファミリーがほぼ大半なようなので登下校は下校班(の制度は今もある？)で帰れるのかなと。
駐車場設置率は21%(30台)ですが、エリア柄、月極の近隣駐車場は結構ある(敷地内と価格設定も高い)ようです。
まとめ
特急で記事を仕上げましたが、個人的に一次取得なら結構ありなチョイスだと思います。実質的なデメリットは直床と学校が遠いことくらいな感じがします。
新築、ブランドマンション、比較的駅近(6分)、池袋1駅、駅前大規模再開発予定あり、100戸〜規模、四面接道、生活環境○で、坪370(予算3LDK70㎡で7800万程度)ならこのご時世悪くないかと。
いかがでしょうか。特にPR案件とかではないですが、勝手に1次取得の方へおすすめです。
ちなみに第1期が要望受付がそろそろ始まるのでデッドラインは近そうです。気になる方はお早めに。
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