今日は質問箱を受けて、思いつきで掲題の「今一次取得をするなら！」というテーマの記事です🔍
まえがき
僕の購入からは数か月が経ちましたが、僕が契約した直前～直後は、「長期金利が上がったから次は短期も上がる！住宅ローン変動の人たち大丈夫？ｗ」とか「マンションはここがピークだな」とか「中古の在庫が増えているぞ！価格が下がる！」とか色々な情報にかき乱され、「やっぱ買うんじゃなかったかな…」とだいぶ悩まされて今に至っております😂
Twitterフォロー頂いている方はご覧になられているかもしれませんが、先日AI査定というサービスをTwitterで拝見して試しに査定にかけてみたところ、購入時から市場価値が上昇している結果が出ていました。ありがたいですね。心の支えです。自分の決断を褒められた気がしました(ちなみに先日株のほうは損失をしっかり出しました😂)
何が言いたいかといいますと、結局市況は上がっている様子。コロナ感染症から始まり、世界情勢も大きく動いていますが、おおよそ首都圏のマンション価格は上がっていそうだと。
以前質問箱で「マンション価格はどうなると思いますか？」と質問頂きましたが、こればっかりはわからずです。でも、まだまだマンションは売れそうな予感です。。仮に僕が「ディベロッパー営業の立場なら「売れてる価格からあえて下げる必要はないから利益率あげていこう」とは思います。マンション販売は慈善事業ではなく営利なので…。
ということで今から一次取得するなら、ここを押さえて絞っていくというのを書いてみようと思います。一次取得を目指す人、賃貸に住み続けたい人、全ての人の何かしらのお役に立てば光栄です。目新しくはないかもしれませんがそこはご了承ください🕺
一次取得を「するのかどうか」
まず最初にこの壁だと思いますが、分譲購入(ローン+管理修繕費+固定資産税+都市計画税)の月額費用が、賃貸の毎月の賃料(キャッシュアウト)より安く済む上で、「あれ？賃料が勿体ないような…」とか「同じ月額コストでもっと良い設備・広さの部屋に住めるかも！」と感じたら一次取得を考えてみる第一歩かと思います👀
マンション・部屋探しのポイント
大前提ですが、自分が買いたいと思えたマンションは他の人も同じように買いたいと思う可能性がありますよね。買いたいと思うポイントがあるマンションは将来的にも売りやすい(新築プレミアム以外)。そんな視点で考えています🔍
また、僕はある程度の資産性(残債を割らない)は意識していますが、売却益で儲けたいとは思っていません。その上でお読みください🙋🏻♂️
駅近・都内アクセスエリア
リモート環境下になりましたが、なんだかんだ都内アクセスが良いに越したことはないなと感じています。リセール面でもですし、何かあった時に出社することになってもね。土日も遊びに行きますし😊👏🏻
基本リモートなのですが、ここ連日出社の必要があり出社しています。今のマンションも基本リモートでしょと思いながら買ってますが、まあこういうこともありますね。状況はいつでも変わる感
— ニイゴ (@25MKbaby) 2022年5月18日
エリア内の上限壁を知る
地方郊外で1億で70㎡田の字間取りを売っても売れないように、大抵エリアごとにボーダーの金額があります。
武蔵小杉なら1億の壁があったりします。このあたりも将来壁崩壊(上振れ)の可能性はあるものの、基本的にはグロスの壁よりは安く買うべきですね👀
ランニングコストを見る
いわゆる管積(管理費+修繕積立金)と固都税(固定資産税+都市計画税)です。前者は毎月、後者は年1です。場合よっては数年に1回修繕積立金を徴収するマンションもあります。ランニングコストを月額におしなべて、ローン月返済額に載せてみましょう。払えるのであればOKです。
人口流入を見る
人口が増えているエリアの方が、街の税収や将来売却の際にも買い手の母数が多いので良いです。
周辺買い物環境の確認
スーパーやドラッグストアはありますか？あとはちょっとお茶ができるカフェなど。たくさんはなくても良いですが複数パターンはあると良いですね。帰宅ルートにあるかどうかも。外食はスシローとファミレスとマクドナルドと丸亀製麺があると尚よし🤔
また、お子様のいるご家庭には西松屋が近くにあると良いです。(いつもお世話になってます)
学区
住所から通う学区を確認しておきましょう。お子様のいないご家庭でも広めの2LDKまたは3LDKを買うならば、リセール面で一応見ておいた方が良いです。道を一個挟んだだけで学区が違った！なんてこともあります。
ちなみに我が家は学区を絞って購入してますので、やはりある程度は気にして損ないかと。
帰宅までの夜道(お子さんor女性)
言わずもがな安全面です。駅近を選んでいれば比較的大丈夫かな〜というところはあります。
ついでに歩道が広いと尚良いですね。安全。
住んでる層の確認
マンションにどんな住人が住んでいるか、または、モデルルーム来場者にはどんな人が多いか。
子持ちが多いマンションなら若干の音問題もみんなお互い様になりやすい可能性もあります。
最後は気持ち
マンション、無理に買う必要はないと思います。賃貸の賃料に納得が行っていればそれも◎です。固定資産税も掛からないですし、賃貸によっては格安の管理費。何より自由に引っ越しで動けます。
でもその中で勇気を出してみるのもありだなと思ったらまずは検討から…！
ちなみに僕は賃貸のように分譲に住もうと思って住んでいます。引っ越そうと思えば引っ越せる。それがリセールバリュー(残債割れしない程度)を唯一求める理由です。
雑文ですが何かの参考になれば。。
では🙋🏻♂️
