こんばんは🙌🏻ここまでマンション見学や購入までの流れを書いてきましたがどうでしょう？なんとなくでも読者さんの心の準備に役立っていたら幸いです。最後は住宅ローン関連の話を記していこうと思います。
住宅ローンは奥深くて結論がない
初めに結論から。住宅ローン、正解はありません。なので、いつも通り僕が検討した流れをそのまま書きます。同じように検討されて、結果的にどれを選択されるのか決める参考になれば🙇♂️
変動金利と固定金利とフラット35どれにする？
おそらく居住用であれば、この3種に集約されます。特徴を簡単にお伝えしていきますよ。あ、その前に金利の説明しないといけないですね。超簡潔に説明すると「利子のこと」だと思ってください。つまり、借りたお金(ローン)に対する借りるための手数料とかお礼みたいなものです。住宅ローンもビジネスなので当然タダで借りれるわけではなく、借りた分に対してお礼の利子を払う必要があります。
では、各種金利の簡単な特徴です。
①変動金利
毎月or半年の1度など金利の変動があります。上がる可能性もあるし下がる可能性もあるし変更されない可能性もある。つまり、お礼の利子をたくさん払うことになるかもしれない、ということ。
ちなみに、2009年からほぼ変動はありません。じゃあどういうときに変わるのかというと、ざっくり「短期プライムレート」というものに連動します(正確には違う)。この辺りは調べ始めると沼なので気になる人は調べてみると良いですが、変動金利とは金利が変わる可能性があるものだということです。
ちなみに支払方法として元利均等返済と元金均等返済がありますが、元利均等返済で良いと思います。詳しく知りたい方は調べてみてください。
超大雑把に言うと、元利均等返済＋繰り上げ返済で元金均等返済に近いことができますので、こだわりなければ元利均等返済でOKです。
②固定金利
その名の通り、金利が固定されます。お金を借りるお礼金が決まった期間一定です。期間としては5年・10年・20年・35年など銀行ごとに用意されています。基本的に固定期間が長いほど支払う金利は上がります。なお、例えば35年ローンを組んで10年固定だと、残り25年は変動金利に移行します(固定金利を延長する交渉ができるかもしれないですが)。
35年ローンで35年固定だと全期間固定されるので、35年間決まった金額を返済していけばOKで住宅にかかるお金が決まるので家計が見えやすいです。
③フラット35
固定金利35年のようなものですが、民間銀行ではなく「住宅金融支援機構」という場所からお金を借りるものです。頭金をいくらか入れるとかルールがあったと思います。金利は固定金利35年より高くなる傾向にありますね。上記①と②で審査が通らず使えなかった場合に検討するものだと思って良いです。
基本は①か②で選ぶことになると思いますが、僕は①を選びました。最近上がるんじゃないかと言われてますがこればっかりはわからないですね。
変動にするまでの決定プロセスを書いておきますと、
仮に5年以内に固定金利よりも高い金利になったとしても、最終的な総額にそこまで大きな金額差を感じなかったこと、日本の金利が上がるためには景気が良くなる必要があり、その時には給料も上がっているはずであること、そもそも金利上昇の可能性を織り込んで当初予算よりも抑えめに物件を買っていること、それでもどうしても払えなくなれば売れば良いこと、このあたりが理由になります。
融資手数料型と金利上乗せ型どっちにする？
①融資手数料型は、最初に手数料を払いきるタイプ、最近は大抵の金融機関がこれです。金利を低くできるのは手数料で儲けるビジネスに変更しているから。
②金利上乗せ型は、金利を上乗せすることで手数料を抑えるタイプ。大抵金利を+0.5%くらい載せることになります。
詳細は計算頂きたいですが、ざっくり損益分岐点的には15年くらいまで払い続ける分には金利上乗せ型が有利なはずです。ありそうな数字として住み替えまで10年くらいを見ているなら個人的には金利上乗せ型をおすすめします。
メガバンク・地方銀行・ネット銀行どれにする？
金利方式が決まったら、その金利方式が有利な銀行を探していきます。多くは「メガバンク＋地銀 or ネット銀行」の選択肢に落ち着きます。あ、その前に営業担当者から「提携ローン」の紹介があるはずですね。提携ローンだと営業担当者が資料提出をサポートしてくれたり、金利優遇をしてくれたりします。提出資料ですがめちゃくちゃ多いので提携ローンから選ぶのを個人的にはおすすめします。
では、その上で両者の特徴を個人的に抜粋して書き出します。
メガバンク・地銀
・良く知っている銀行
・銀行窓口があるので相談にいきやすい
・団体信用生命保険(=団信)が死亡時の保障でついている
ネット銀行
・知らないような銀行名もあるかも
・窓口が基本ないのでPCやスマホで対応する
・団信が手厚い(がん保障もついていたりする)
・金利が安い傾向(ただ、変動の場合は業績にも影響される場合がある)
ちなみに僕もネット銀行を選んでいます(育休中の場合はネット銀行から審査落とされる場合があるので注意！詳しくはPART2)。
まとめ
上記述べましたが、住宅ローンに正解はないのでご自身で決められると良いかと思います。
ちなみに僕は住宅ローンの銀行決めるまで2週間くらい朝から晩までずっと調べて迷い続けました。。。でもローン実行されたらなんにも思ってないです。そんな程度のものでした。
