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マンションの規模別の資産価値推移レポート

先日、総戸数に関する以下のツイートをしたところ、大きな反響がありました。

ということで、もう少し総戸数と資産価値について調べてみることに。サクッとAIで調査しましたので共有します。
細かい数字はズレているところもあるので雰囲気で掴んで頂きたいですが、結論まわり含めて全体的には良く仕上がっています。

調査概要

本調査では、東京のマンションにおける総戸数と資産評価額（リセールバリュー）の関係性について、1990年代から10年ごとの推移を分析しました。小規模（30戸程度）、中規模（100〜200戸程度）、大規模（300戸〜）のマンションについて、築年数ごとのリセールバリュー（資産評価額）の平均推移を比較し、総戸数と資産価値維持の関係性を明らかにしました。

主な調査結果

1. 総戸数と資産価値の関係性

収集したデータから、マンションの総戸数が多いほど資産価値が維持される傾向が明確に確認できました。この傾向は、調査したすべての時代（1990年代〜2025年）において一貫して見られます。

規模別の資産価値維持率

  • 大規模マンション（300戸〜）：最も資産価値が維持される

  • 中規模マンション（100〜200戸）：中程度の資産価値維持

  • 小規模マンション（30戸程度）：資産価値の下落が最も大きい

具体的な数値データ

  • 総戸数200戸以上のマンションは、10年経過後でも新築時の価格を上回る水準で流通している

  • 大規模マンションは築30年経過後でも、当初価格の70〜80%程度の資産価値を維持

  • 中規模マンションは築30年経過後、当初価格の50〜60%程度の資産価値を維持

  • 小規模マンションは築30年経過後、当初価格の30〜40%程度まで資産価値が下落

2. 築年数別の分析結果

1990年築マンションの推移

  • 35年間の価値減少率:

    • 小規模：約65〜70%

    • 中規模：約50〜55%

    • 大規模：約30〜35%

2000年築マンションの推移

  • 25年間の価値減少率:

    • 小規模：約45〜50%

    • 中規模：約30〜35%

    • 大規模：約15〜20%

2005年築マンションの推移

  • 20年間の価値減少率:

    • 小規模：約35〜40%

    • 中規模：約20〜25%

    • 大規模：約5〜10%（当初より上昇後、緩やかに減少）

2010年築マンションの推移

  • 15年間の価値変化率:

    • 小規模：約15〜20%減少

    • 中規模：約5〜10%減少

    • 大規模：約5%増加（価値上昇）

2015年築マンションの推移

  • 10年間の価値変化率:

    • 小規模：約5〜10%減少

    • 中規模：約0〜5%増加

    • 大規模：約10〜15%増加

3. 時代による資産価値維持率の変化

築10年時点の資産価値維持率比較

  • 1990年築→2000年時点：小規模70〜75%、中規模80〜85%、大規模90〜95%

  • 2000年築→2010年時点：小規模75〜80%、中規模85〜90%、大規模95〜100%

  • 2005年築→2015年時点：小規模80〜85%、中規模90〜95%、大規模100〜105%

  • 2010年築→2020年時点：小規模85〜90%、中規模95〜100%、大規模105〜110%

  • 2015年築→2025年時点：小規模90〜95%、中規模100〜105%、大規模110〜115%

傾向: 築10年時点の資産価値維持率は時代とともに向上し、特に大規模マンションは2000年代以降、価格上昇傾向が顕著

築20年時点の資産価値維持率比較

  • 1990年築→2010年時点：小規模50〜55%、中規模65〜70%、大規模80〜85%

  • 2000年築→2020年時点：小規模55〜60%、中規模70〜75%、大規模85〜90%

  • 2005年築→2025年時点：小規模60〜65%、中規模75〜80%、大規模90〜95%

傾向: 築20年時点でも大規模マンションは高い資産価値を維持し、時代とともに維持率が向上

総戸数が資産価値を維持する理由

  1. 管理体制の充実

    • 大規模マンションほど管理費・修繕費の負担が分散され、管理体制が充実

    • 管理人が常駐し、日常的なメンテナンスが行き届く

  2. 共用施設の充実

    • 大規模マンションほど共用施設（駐車場、エントランス、集会所など）が充実

    • 居住者の利便性が高く、資産価値の維持に貢献

  3. セキュリティの充実

    • 大規模マンションほどセキュリティ対策が充実

    • 24時間警備や最新のセキュリティシステムを導入している場合が多い

  4. 立地条件の優位性

    • 大規模マンションは立地条件の良い場所に建設される傾向

    • 駅近や利便性の高いエリアに位置することが多い

  5. 開発企業の信頼性

    • 大規模マンションは大手デベロッパーが手掛けることが多く、建物の品質が高い

    • ブランド力があり、中古市場でも評価される

結論と提言

東京のマンションにおいては、総戸数が多いほど資産価値が維持される傾向が明確に見られます。これは1990年代から2025年現在まで一貫して観察される傾向です。特に総戸数300戸以上の大規模マンションは、築30年以上経過しても資産価値の下落が比較的緩やかであり、2000年以降に建設されたものは10年後に価格が上昇するケースも見られます。

投資・購入判断のための提言

  1. 資産価値維持を重視する場合

    • 大規模マンション（300戸以上）を選択することが最も有利

    • 特に2000年以降に建設された大規模マンションは資産価値の維持性能が高い

  2. 中長期的な資産形成を考える場合

    • 新しい大規模マンションを選択することで、10年後に価格上昇の可能性も

    • 中規模マンション（100〜200戸）も2010年以降に建設されたものは資産価値が比較的維持される

  3. 小規模マンション（30戸程度）を検討する場合

    • 資産価値よりも居住性や立地を重視した選択が望ましい

    • 築年数の経過とともに資産価値の下落が大きいことを念頭に置く

  4. 将来の売却を見据えた場合

    • 大規模マンションは売却時の選択肢が広がり、資産価値も維持されやすい

    • 小規模マンションは売却時に価格交渉の余地が少なくなる可能性がある

今後の予測

  1. 大規模マンションの優位性は継続

    • 今後も大規模マンションの資産価値維持の優位性は継続すると予測される

    • 特に都心部の大規模マンションは希少性も高まり、資産価値の上昇も期待できる

  2. 中規模マンションの二極化

    • 立地条件の良い中規模マンションは大規模マンションに近い資産価値維持が期待できる

    • 立地条件が劣る中規模マンションは小規模マンションに近い資産価値推移となる可能性

  3. 小規模マンションの差別化

    • デザイン性や特殊な付加価値を持つ小規模マンションは、一般的な小規模マンションより資産価値が維持される可能性

    • 一般的な小規模マンションは今後も資産価値の下落が大きい傾向が続くと予測

マンション購入を資産形成の観点から考える場合、総戸数の多い大規模マンションを選択することが、長期的な資産価値の維持に有利であると言えます。ただし、立地条件や管理状態など、他の要因も資産価値に大きく影響するため、総合的な判断が必要です。

【2024年12月】おすすめ物件アーカイブ博物館

マンション 中古マンション

おすすめ物件アーカイブ博物館へようこそ！館長のニイゴです✍🏻

これまで実需向けのちょうどよい価格感、間取りの物件、たまに相場安な物件をチョイスしておすすめしてきましたが、せっかくなので過去にLINEにて配信した物件情報(2024)をまとめています。

配信物件数が多いためシリーズ制にしています。本記事は2024年12月分の配信物件になります。2024年11月は以下からどうぞ。

適宜配信終了したものは追加していきますので、たまにご来館ください。

登録がまだの方はぜひ現在配信中のおすすめ物件をこちらからご確認ください！
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[12/1]クレストフォルム日本橋【掲載終了】

11,500万
68.75㎡(坪552.9)
築24.5年
11F/13F
小伝馬町4分 人形町6分
北東北西角

貴重な日本橋エリア3LDK、11階という高層階なのでおそらく北東と東方面は抜けているように見えます。設備スペックも天井カセットエアコンなど。

棟内比較だと12,980万 63㎡(坪678)が掲載中です。この坪678が高いのはありますが、とはいえど高層階の角部屋日本橋なら見ておいても良いのかなと。

馬喰横山５分、馬喰町６分、三越前１２分と使える路線も多いのでこの辺は良いですね。

[12/2]プラウド王子本町

9680万(坪420)
76.21㎡
王子4分
5階/12階
築11.1年
北東角

貴重な出物が出てきましたね。いつぶりでしょうか。実は今年家購入したのですが、これがもっと早く出ててくれたらこれ即内見してると思います。
(確認したところ2023年1月が最後でした)

王子というと飛鳥山タワー(略称)に目が行きがちですが、僕は圧倒的にこちら派ですね。学区が違うのです。こちらは王子小→桜中の一貫学区です。また、エントランスアプローチがめちゃくちゃ素敵なのでよかったらググってください。

いやー、これ年初とか繁忙期に出してくれてたら無理してでも狙ったと思うのですが、タイミングというのは合わないものですね。

[12/2]シェルゼ木場公園【掲載終了】

7880万(坪346)
75.28㎡
東陽町11分
築17.1年
2階/14階
南

マンションスペックオタクに有名なシェルゼ木場公園です。鹿島施工の名作マンションだと思います。鹿島物件は名作が多いです。外断熱工法なるものが採用されています。あとスケルトンインフィルですね。

やや駅距離はありますが、目の前親水公園、西に豊住公園と木場公園があります。立地的にはかなり緑に囲まれたポジション。

相場坪単価は掲載ベースで350〜375程度。今回は低層2階なので346ですが、加えて売主直販です。仲介手数料がかからないのでここは大きいかと。
リフォーム前とのこと記載なのでリフォーム費用は考えておきましょう。

写真写真

[12/2]シティタワー赤羽テラス

7680万(坪354)
71.79㎡
赤羽9分 赤羽岩淵2分
4F/23F
築12.4年
北東角

記載南東になってますが、これは北東角でいいと思います。
北側はお隣のマンション、東側は国道122号を跨いでマンションだと思います。
ここもじわじわあがってきましたが、いずれも囲まれ感があることは多いです。
とはいえ、築12年の住友タワマンとしてはまだ価格は落ち着いています。赤羽岩淵物件故に落ち着いているのですが、赤羽までも歩けないことはないので、生活的にはJR赤羽ベースも可能ではあります。

[12/4]コスモ文京本駒込【掲載終了】

9680万(坪442)
72.23㎡
築23.10年
本駒込1分
6F/14F
南西角

やや築年数は経過していますが、それなりの広さと圧倒的な駅距離を兼ね備えた物件ですね。Google Mapで見た感じは6Fは南側も抜けていそうな気がします。ちなみに西側は幹線道路です。
。
相場は年初1LDKで坪419、4月に3LDKの11Fで坪461です。低層階だとしても春ごろから考えればある程度の納得感はあります。内装写真がないのでどういう状況かにもよりますが、リフォームすれば悪くない選択かなと。

[12/5]シティハウス川口ステーションコート【掲載終了】

6,480万(坪317)
67.42㎡
川口4分
10F/14F
築6.1年
南

 

間取り図がないのですが、すみふの一般的な田の字間取りかなと思います。

目の前が公園でその先はザ・パークハウス川口本町がそびえているのでおそらく前は抜けてないと思いますが、今もなおこの単価で駅近・築浅・大手デベが買えるのは結構良いんじゃないかと。2021年末〜2023年頭の価格設定です。そもそも67.42㎡の5階が坪332で過去出ていました。

川口はそごうのリニューアルとパークタワー川口本町の販売が来年に控えています。値上がりはさておきQOLの向上は期待できると思います。

[12/6]ザ・パークハウス山王蘇峰公園【掲載終了】

8,980万(坪414)
71.69㎡
坪12.11年
大森10分
2階/3階
北西角

最後の出物が2019年なので相場が掴みづらいですが、同様の距離の築古が坪330だったりするのと、間取りも仕様も良さそうなのでピックアップしてみました。

綺麗な間取り、天井カセットエアコン、素敵な緑ビュー、山王アドレスとなっています。戸数42ですがディスポーザーもありますし、内廊下のようです。地所レジらしい物件の予感です。

駅からはわりとアップダウンがありそうなので足腰鍛えられそうです。。

スーパーは東馬込のライフ6分が1番近いですね。駅とは逆方向ですが…。

価格の妥当性は掴みづらいですが、個人的に満足度高そうですし、こういう良いマンションに住むのはおすすめです。

 

[12/7]ファミールアクアージュ【掲載終了】

10,000万(坪465)
71.04㎡
八丁堀5分
8階/12階
築23.3年
南西角

1億乗ってはいますし、新川アドレスではあるのですが、良い気がしますね。間取り良し、戸数もあり、管理もされているようですし、外観も年数を感じさせにくいデザインに思います。

隅田川が近く、スーパーもリコスはあります。

[12/11] リージェントハウス大森西【掲載終了】

7180万 4LDK
82.53㎡(坪288)
築15.11年
8F/9F
大森町11分 蒲田18分
南西角

駅遠物件ですが、この広さとこの価格は魅力ありそうですよね。
築15年ですが、時代にあった良クオリティの物件に見えます。
191戸の大規模、車寄せ、共用部綺麗、24h有人管理、水景もありそうです。でもランニングコストは82㎡にしてはかなり抑えらえれています。南東角、間取り良し。柱がないのでまさかの壁式構造でしょうか…！？(もしかすると仲介の間取りミスかも)。

目の前のマンションは抜けてそうですが、その先のシティハウスが抜けているかどうか。

相場は250~290ですかね。全体的に広めのお部屋が多いです。高層階角部屋という条件であれば、そこまで違和感もないような。
あとは部屋状況が不明なのでそこは気になりますが、リフォームすれば良いかなと。共用部が綺麗というのがポイントですね！個人で変えられないので。

[12/11] シティテラス大森西

7950万(4LDK)
78.32㎡(坪341)
大森町13分 蒲田15分
築8.10年
2F/11F
南西角

先ほどのリージェントハウスの南側のマンションです。築年数を意識したければこちら。
元々2024年4月に8500万(坪358)で掲載されていました。売れずに値下げしています。2Fなので流石に抜け感はないですね。
ランニングコストの安さはすみふ物件らしい安さ(無駄な共用部がない)ですが、だとしても先ほどのリージェントハウスの安さは光る気がします。

[12/11] パークホームズ錦糸町ホワイトスクエア【掲載終了】

7400万
77.02㎡(坪318)
錦糸町8分 亀戸8分
4F/13F
築19.10年
南東角

46戸と多少小さめの物件ですが、77㎡の錦糸町と亀戸両使いエリアで7500万に収まるのは見ておいて良いかなと。
間取りはややスパン細身に見えますが、収納しっかり、広々ポーチもあって、LD写真を見る限りは塞がれた壁ドンではなさそうに思います。
リノベしてキッチンを対面にすると、ファミリークローゼットなんかも作れそうですね。

1年前の相場が9F同じ間取りで6880万の坪295。広さも相まってややグロス価格に壁があるのかもしれません。規模感・築年数もあり、上がり方は8%程度とマイルドですね。

[12/11]アルシオン浅草国際通り

9680万
86.06㎡(坪372)
浅草4分 田原町5分
築23.9年
9F/15F
北南西角

 

この好立地で86㎡あるのはそれだけで気になる存在ではあります。
戸数も66はあります。

[12/14] ユアコート大宮

5880万(坪273)
71.11㎡
築20.5年
5階/8階
大宮6分
南

なかなか良さそうですね。限られた予算の方なら検討に値すると思います。

エントランスも古臭さを感じないですし、ディスポーザーあります。駐車場も自走式に見えますね！

予算6000ならなかなか良いのではないでしょうか。

[12/16] シティテラス成増

7380万(坪283)
86.15㎡
成増9分
築13.5年
14階/3階(下階共用部)
北東角

比較的お勧めしやすそうです。成増ですが、Google表記もほぼ平坦な道のり、ストリートビューを見た感じもほぼ平坦には見えました。

前も抜けてそうですし、下階が共用部なのも子育て的には良いと思います。
ディスポーザーあり。ルーフバルコニーの記載もありますが、写真を見る限りは細長いバルコニーって感じに見えました。

image

[12/17]ザ・晴海レジデンス【掲載終了】

9680万(坪396)
80.8㎡
13階/20階
築15.10年
勝どき10分
北西角

晴海フラッグが分譲されて次第に値上がりましたが、80㎡で1億未満、前が抜けている北側(タワマン群はある)ならなかなか良さそうです。
角部屋で間取りも良いですね。

ほぼ晴海フラッグなので、ららテラスやBRTも利用できます。勝どきからならドゥトゥールのマルエツも利用できるかと。黎明小橋のおかげで徒歩距離も短くなりました。

今や平均坪単価は400半ばなので、おすすめもしやすいです。
自走式駐車場も全戸分用意されています。

[12/24] シントシティ Ⅲ街区 G棟

6,880万(坪332)
68.5㎡
さいたま新都心9分
築3.1年
8階/15階
東

こちら個別相談を頂いた方のPR物件です。もちろん事前にヒアリングさせて頂き、個人的に住む目的で良い部屋だと思い引き受けました。

僕は住むなら壁ドンを避けたい派ですが、シントシティはわりと目の前が別棟で壁ドンだったりします。抜けてる部屋自体、数ヶ月に1戸しか出物が無かったりするため、おすすめしやすいです。

お部屋はびっくりするくらいオプションが入っており、LDKとトイレにエコカラット、食器棚備え付け、タッチレス水栓、洗面チャイルドミラータイル施工、洋室アクセントクロス、玄関鏡など、かなりオプションが追加されています。

相場は坪325〜335程度。僕がPRしなくても普通に「前抜け+オプション多数」でこの値付けというところで納得感はあるなと思っています。

パチンコ屋さんや線路とも真反対の位置で落ち着いていて推しやすいのですが、1点引渡しが2025年5月です。そこはやや気になる点ですね。ただその分オプション多数でもこの価格です。

 

 

 

 

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透明ダイニングマットがあまりに良かった話

マンション ライフスタイル

ダイニングマットを今年買ったのですが、思っていたよりよくて早く導入すればよかったなと思っています。

そんなわけで記事に残すことにしました。シンプルに良かったからです。
なお、デメリットもあるっちゃあるのでしっかり記載します。

ダイニングマットとは

塩化ビニールのこのようなマットです。透明以外もあるようですが、透明が無難かなと思います。透明なので目が慣れる(2~3日後)と違和感は本当にないです。

なぜ導入することにしたのか

我が家は3歳と0歳の子供がいるのですが、どうしても食事の際に子供がカトラリーを落としがちで、落とす度にややヒヤっとしていました。結構どのおうちでもあるあるだと思います。

そんな中でフロアコーティングに関する質問が来まして、フロアコーティングを施工してなかった僕はTwitterに丸投げしたのです。すると、2LDK先生からこんなご回答が。

なるほど…！こんなのがあるのか～と思って、その後しばらくダイニングマットのことは忘れていたのですが、ふとまた子供が物を落とした時に、「そういえば…！」ということで購入してみました

購入したもの

ニトリとかいくつか調べたのですが、比較的低価格な上にタンスのゲン商品をちょくちょく買っていて、一度も失敗がなかったのでこちらにしました。

タンスのゲン 【お手入れ簡単】 ダイニングマット 透明 180×240cm 厚さ1.5mm 【シックハウス対策商品】 クリアマット 防水 抗菌 防カビ 床暖房対応 テーブルマット 75510003(87769)

タンスのゲン 【お手入れ簡単】 ダイニングマット 透明 180×240cm 厚さ1.5mm 【シックハウス対策商品】 クリアマット 防水 抗菌 防カビ 床暖房対応 テーブルマット 75510003(87769)

  • タンスのゲン
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丸めて送付されてくるのでその丸めた癖が取れない商品や、フォロワーさんに聞いたのは、物によっては綺麗にピターッとならず凸凹に波打ってしまうなど、癖があるものもあるみたいなのですが、こちらは今のところ問題なしです。

実際の我が家のものがこちら↓↓

良かったこと

子供のカトラリー問題にヒヤヒヤしなくなりました。心の安寧。あとは液体系とかをこぼしてもサッと拭けるのも結構良いですね。透明タイプは目立たないので違和感なく、来客の方に聞いたところ、言うまで気づかなかったようでした。期待通りの結果が得られています。

気になったこと

椅子の滑りが悪くなった

塩化ビニールなので良くも悪くも滑らないです。僕は椅子の裏にカグスベールという、椅子をスムーズに引っ張れるスーパーアイテムをつけているのですが、塩化ビニールとは摩擦が生じるみたいであんまりスムーズに引き出せなくなりました。

ニチアス カグスベール 丸キャップL 4個入 9086-STP-RL

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カグスベール フリーサイズ

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掃除機でゴミが吸いにくい

同じく吸着力の話なのでしょうが、ゴミが多少吸いづらくなった気がします。ロボット掃除機でたまーにゴミ残しが見られるようになりました。が、正直、傷に怯えなくてよい心の安寧と天秤にかけたら許せます。

端っこの方はゴミが裏側に入る

これが一番気になる人は気になるかもしれません。どうしても四隅からゴミがマットの下に入り込んでしまうので、そこはもはやロボット掃除機ではケアできず、人の手を介する必要があります。ホコリで白っぽくもなりがちです。

まとめ

デメリットはあるのですが、全体で考えるとさっさと導入すればよかった案件でした。「とにかく床の傷のリスクが下がる」というだけでだいぶメリットあります。いちいち子供に怒りたくもないですし、そもそも子供なのでカトラリーくらいは落とします。早めに対策してしまうと心の安寧を手に入れられるのでおすすめです！

【2024年11月】おすすめ物件アーカイブ博物館

マンション 中古マンション

おすすめ物件アーカイブ博物館へようこそ！館長のニイゴです✍🏻

これまで実需向けのちょうどよい価格感、間取りの物件、たまに相場安な物件をチョイスしておすすめしてきましたが、せっかくなので過去にLINEにて配信した物件情報(2024)をまとめています。

配信物件数が多いためシリーズ制にしています。本記事は2024年10月分の配信物件になります。2024年10月は以下からどうぞ。

適宜配信終了したものは追加していきますので、たまにご来館ください。

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[11/1]クレッセント品川ビュータワー(2部屋)【掲載終了】

8180万 71.94㎡ (坪376)
5500万 60.06㎡(坪303)
大森海岸6分 大森11分
3階/13階
築23.1年
南

 

2部屋同時に同じ階で出物が出てきました。いずれもリノベ済売主販売なので直接問い合わせで仲介手数料無料です。

先日配信したシティタワーの斜め向かい、戸数37と小規模ではありますが、価格的には比較的お手頃ではあります。

相場的には坪320〜坪360くらいになりますが、いずれもリノベ済、売主販売なので手数料を圧縮できます。モリモトの60㎡の方はやや狭めですが結構お安いと思います。

[11/2]ザ・パークハウス浦和岸町【掲載終了】

8,480万 (2LDK変更済)
69.28㎡(坪405)
浦和7分
8F/15F
築6年
東

比較的良さそうな出物ですね。適正〜やや高くらいでしょうか。人気あるエリアですし足は早そうです。
ドミノマンション(前建)が多い浦和ですが、Googleマップで見る限りは8階なら抜けてる気がします。浦和駅7分で前抜けしてるというのは貴重かなと。

3LDK変更が将来必要になる場合はありそうですが、数百万円で壁を追加できると思います。

ここ最近は坪400に乗るかどうかという坪単価市況なので、改めて適正〜やや高くらいの方が買いやすいですね。

[11/3]シティテラス品川イースト【掲載終了】

9980万
67.02㎡(坪492)
天王洲アイル3分
築8.2年
13F/14F
西

シティテラスも出物が多めですね。今現在最上階が10300、12階が9800で出ています。

年初から見ると、本物件なぜか急に一気にステップアップをしたこともあり、1億の壁をなんとなく感じるため、1億は切っておきたいなと個人的には思います。

[11/5]モナージュ旗の台【掲載終了】

8650万
79.66㎡(坪359)
築28.2年
荏原中延6分
最上階/7階
東

築30年物件ですが、広いルーバルがあって竹中工務店施工ということで個人的には内見してみたい物件です。

戸数は49戸ありますし、オートロック、宅配ボックス設置などそれなりに管理維持されている印象です。写真からはエントランスもそんなに古さを感じないですね。

ルーバルからの抜けは抜群、間取りも豪華な間取りです。

[11/8]パークホームズ川口ザ・レジデンス

7180万
70.23㎡(坪337.9)
川口3分
2階/14階
築10.3年
南西角

おそらく西は交通量のある道路の先にビル、南は壁ドンなので、決してお安いわけではないのですが、比較的気になる出物。

本マンションの真裏にOKストアが来年春頃に建設される予定、本マンションの1区画隣にららぽーと(?)がそごうのリニューアルと共に来年春オープンする予定というところが、本物件のポイントになりそうです。生活利便性は抜群だと思います。

抜けがないのと比較的ざわざわしてるエリアなのでその辺りは要確認です。とはいえ生活利便性に振り切ったら意外と悪くないかなと。そごうまで行けばデッキで駅まで、雨の日はデッキ下から行けます。

[11/10] クレヴィア赤羽【掲載終了】

8180万(坪371)
72.92㎡
赤羽5分
築11.11年
5階/11階
南

間取り図がないですが、やや気になる物件が出てきました。南に5階建マンションありますが高さが低めなので抜けてる気がします。

相場的にはまだマイルドでゆっくり上がっている状況の赤羽ですが、足回りの良さはお墨付きです。

[11/13]グランドミッドタワーズ スカイタワー【掲載終了】

8100万(坪360)
74.27㎡
8階/30階
大宮8分
築13.11年
南

比較的お安い出物だと思います。10月に値下げされてこの価格になっています。9月は8480万でした。

南向きですが、やや囲まれ感のある眺望かもしれません。とはいえ壁ドンではないはずなので悪くないかなと思います。

[11/15]ライオンズ志村坂上レジデンス【掲載終了】

7580万
80.62㎡(坪310.8)
志村坂上4分
築12.8年
5階/8階
北東

いいですね！これはなかなか良さそうな気がします。坪単価的には適正、ルーバル合わせたらちょっとお得かなという印象。

周辺低層物件が多いですし、駅近で全体的にバランスが良いと思いますし、小豆沢公園が目の前なので子育て的にも良いと思います。

[11/15]ウィルリベール両国【掲載終了】

8180万(坪356.6)
75.86㎡
蔵前6分 浅草10分
最上階/7階
築12.10年
南西角

Googleマップの航空写真を見る限りは抜けてそうな気がします。戸数が21なので小規模ではあるものの、この間取り、築13年で坪356の蔵前6分はなかなかいいんじゃないでしょうか。

一応、徒歩2分の距離に本所1丁目のバス停もあります。

エリア的にはスーパーがあまりないエリアなのですが、奇跡的にすぐ近くに大きめのサミットがありますね！その点もなかなか良いなと。

[11/15]リビオ目黒リバーサウス【掲載終了】

8800万(坪444)
65.58㎡
五反田5分
6F/14F
築11.1年
北東角

比較的お安めだなと思いました。

[11/19]東京ビューマークス

7580万(坪290)
86.42㎡
三ノ輪5分 入谷7分
4階/20階
築21.10年
北東

東京ビューマークスはずっとお安め(立地的なこともあり)なのですが、これは狙い目だと思います。

立地的に嫌う人もいるエリアではありますのでその辺は確認しておくべきですし、本物件目立つ建物ですが、この部屋は抜けてない囲まれてる部屋だと思います。
とはいえ、坪290はお手頃に思います。5階が捌けた実績(成約価格は要確認)があるなら、わりと手堅い4階も選択になったのではと。

86㎡が7580万はアツいですね。埼玉、千葉、神奈川の主要エリアより安いです。

[11/22]パークホームズ浦和ミッドレジデンス【掲載終了】

6880万(坪324)
70.15㎡
浦和9分
12階/14階
築14.11年
北東角

戸数52でやや少なめですが、浦和エリアでは比較的お手頃で狙い目の物件。

高層階の北東角部屋って北東方面が抜けているようにGoogleマップでは見えまして、浦和はマンションが重なり壁ドン多発のドミノエリアなので、抜け感ある角部屋であるならば一考あると思っています。

[11/22]ソルクレスト川口ザ・タワー【掲載終了】

6480万(坪258.4)
82.89㎡
7階/30階
川口3分
築18年
南東角

 

川口3分、目前がOKストアです。7階なのでOKは抜けていると期待。駐車場の空き有、各階ゴミ置き場。

川口は東口がメインエリアではあるものの、東口はこの価格では買えないので、広さを求める場合は選択肢になりえると思います。東口駅前のそごうは来年春にららぽーと系になる予定です。

[11/26]ブランズ東雲

8,380万(坪416)
66.52㎡
東雲9分
築12.10年
5F/15F
北東角(形状的に西も一応角)

ブランズ東雲もだいぶ高くなりましたが、まだ手が届くだけありがたいという市況にはなってきています。元々9月に8,480万で掲載して3か月間近で100万値下げのようです。

[11/26]グランツ立川昭和記念公園【掲載終了】

5580万(坪266)
69.34㎡
立川7分
築17.11年
6F/13F
東


貴重な昭和記念公園側の立川エリアです。意外と戸数は121あって規模あります。

築年数はやや経過しているのでリフォームは必要そうですが、東向き6Fは抜け感がありますね。立川北口なので、昭和記念公園とグリーンスプリングスを使い倒す立地です。駐車場は流石に空きがなさそう(未確認)ですが、立川のIKEAなど車を持つにもいいエリアです。

ポーチがとても大きくゆとりがあるのが良い時代を感じさせます。LD側の掃き出し窓が一部格子になっていそうなのでそこは確認しておきましょう(見栄えだけの話)。
エントランスも比較的綺麗で京都の石庭みたいなのがあって分譲感を出せていますし、管理費が5700円と異様に安いのも推せます(修繕は1.67万)。

[11/30]ジオ深川住吉【掲載終了】

9280万(坪452)
67.89㎡(2SLDK表記)
住吉5分
築6.11年
7階/15階
東

比較的良いと思います。住戸位置によっては前が抜けていないので、そういった値付けかもしれません。そのあたりは内見してチェックしたいですね。
北側は小名木川、南側は公園があります。今回は東向きで抜けていればなかなか良さそうな感じです。

ディスポーザーや御影石天板採用していて室内も分譲マンションの満足度があると思います。共用部も築浅かつ191戸の規模感なだけにちゃんとありますし、板状にしてはそのあたりも豪華だと思います。

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[10/1]藤和シティホームズ武蔵小山駅前【掲載終了】

8800万 2LDK
62.3㎡(坪467)
武蔵小山2分
6階/14階
築18.4年
南東角
品川区アドレス

 

なかなか良さそうですね。建物外観に古さを感じにくそうな築2006年。目の前交番、駅近、パルム通りも使い倒せます。ちょっと狭いですが子供1人はいけるかと。Googleマップで見た感じは確実ではないですが、南側抜けてる可能性があります。それでいて角部屋。

武蔵小山で品川区アドレスが取れてるのは個人的に嬉しいです(目黒区の場合もある)。

最終売り出しが2年前なのと小規模気味(53戸)なので価格が読みきれてない感を個人的には感じます。かなりQOLは高いんじゃないかと思いますね。

[10/4]パークハウス清澄白河タワー【掲載終了】

9980万
75.51㎡(436.9)
清澄白河6分
13F/35F
築14.2年
北西角

5月に11階が同じ価格で掲載されてました。当時は内見が殺到して渋滞していたそうなので今回も比較的人は集まりやすいと思います。ちなみに掲載落ちは6月末で意外と時間かかりました(なぜ)

北西はdグラフォートタワーがありますが、ある程度の離隔はありそうなので窮屈さはないと推測します。

間取りが綺麗。洋室7畳確保してるのは偉いと思いました。見た目も目立つマンションなので住んでの満足度はあると思います。

掲載ベースで、ざっくり低層階は坪430〜440、高層階は坪450〜な水準。標準な感じですが実際の成約ベースでも確認はしておきたいですが、指値とかの余裕はないかもしれません。

気になる時は内見お早めに。これは売主仲介直接問い合わせで良いと思います。

[10/4]サンフル碑文谷碑さくら通りSOUTH SIDE【掲載終了】

7880万
65.48㎡(坪397.8)
学芸大学13分
築21.12年
1階/5階
南西

[10/9]ヴィナシス金町タワーレジデンス

5980万 2LDK
68.19㎡(坪289.9)
京成金町3分 金町4分
10F/39F
築15.4年
北東西角

[10/10]プラウド両国【掲載終了】

9900万
85.4㎡(坪383)
両国7分
10F/12F
築10.2年
南西角

 

3LDK 70.45㎡が9980万で出ていることも含めて心理的にGOしやすいと思います。

隣のシティハイムは9階が最大なようなので抜けてるかもしれませんね。背面が315号線ではあります。全体的にはお勧めしやすいです。

[10/11]シントシティ C棟

7880万
76.76㎡(坪339)
さいたま新都心5分
9階/15階
築3.10年
南東

[10/19]パークホームズ練馬豊島園ステーションプレミア【掲載終了】

8380万
69.06㎡(坪401)
豊島園1分
築5.1年
13階/14階
南西角

[10/21] 吉祥寺レジデンシア【掲載終了】

8,680万
76.26㎡(坪376)
吉祥寺13分
4階/8階
築14.9年
北西

 

[10/26] プラウド成城【掲載終了】

7,980万 2LDK
72.2㎡(坪365)
3階/5階
成城学園前9分 祖師ヶ谷大蔵8分
築19.8年
東

築年数はやや経ってますが、築年数を感じさせない立派な戸数120あって竹中工務店施工の目立つ低層マンションです。

間取りが不明(3Lにできるのかどうか)ですが、相場的にはお安いと思います。2LDKなので3LDKとはエリア的にも別評価かもしれませんが，去年坪360〜370、今年420〜の掲載を見れば比較的悪くないことは容易かなと思います。8000万切ってます。

[10/29] シティタワー品川パークフロント【掲載終了】

9,890万(坪465) →9490万(坪446)
70.31㎡
築6.3年
2階/23階
大森海岸5分
南東角

[10/31] プレミスト大宮氷川参道

8480万
71.84㎡(坪390)
大宮8分
5階/14階
築8.2年
南東角

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[9/7]パークホームズ上板橋ヒルトップレジデンス【掲載終了】

6598万(坪280.5)
77.76㎡
上板橋9分
4階/11階
築20.9年
西

3月にこちらの1階下の部屋を配信しました。
https://mk25baby.hatenablog.com/entry/bukkenmuseum202403

こちらは激安でしたが、 その時にもこの部屋は出ており今も残っている形。
当時リノベが予定されていたか記憶が定かでは無いのですが、24年6月にリノベが完了しているようです。

写真を見るに比較的リノベはしっかりされている印象でそこそこお金かかっていると見て良さそう。また、一般仲介で各社から掲示されている中、なぜか木下のここの仲介だけ、仲介表記でありながら「仲介手数料無料」を謳っているので仲介手数料無料ならアリかなと。

6598万の仲介手数料が本来203万、リノベ費用が5〜600万くらいかかってるとすると、ざっくり5800万前後の感覚かなと思いますが、それならそこまで悪く無いと思います。

[9/10]大宮スカイ&スクエア ザ・タワー

9980万
73.64㎡(坪448)
新築
大宮5分
6F/28F
北西角

[9/11] パルテールアージュ【掲載終了】

8900万
67.28㎡(坪437)
初台6分
築25.7年
8階/9階
西

 

間取りは若干歪ですが、価格的には悪くなさそうなのが出てきました(どうやら8月から出ていたようですが見落としてました)。
Googleマップとストビューぐるぐるしてみたところ眺望として表示されてる写真は東側の寝室の方かなとは思います。富士山見えますし。

棟配置も不思議な形で、たぶん裏側？のところだと思うのでLD側は抜けてない可能性もありますね。ストビューでは分かりませんでした。

価格的には坪437、築年数は経ってますが戸数も67あり、比較的悪くないかなと。山手通りの目の前なので騒音はありそうです(棟が裏側なのでまだマシかもしれませんが)。宅配ボックスも付いてますし管理もされているだろうと推測してます。

[9/11]リビオ駒込妙義

9980万 定期借地69年
75.49㎡(坪437)
駒込3分
2階(表記は1階)/9階
築2.3年
南東角

[9/13]レクセルプラザ本川越【掲載終了】

5198万(坪200.1)
85.84㎡
築18.11年
本川越2分 川越9分
最上階/12階
南北東角
即引渡可

 

川越〜本川越間のクレアモールというメイン商店街沿いに位置しており賑やかではありますが好立地だと思います。川越駅まではやや距離がありますがクレアモール内を歩いて駅まで行ける(屋根はない)のでやや抵抗は薄くなるかなと。

最上階で前抜けはバッチリ。特大ルーバル付きです。坪単価は低層で175、高層で195〜210です。グロスが嵩む分抑えられており全然悪くないですね。普通に僕が気になってます。新着ではなく8月掲載物件なので、これ普通に世の中に見つかってないだけかもしれませんね。

パークホームズ杉並和泉ザレジデンス
8480万(坪357)
78.48㎡
方南町8分
築9.2年
2F/13F
西

[9/19]シティハウス日本橋【掲載終了】メンバーシップ限定

34.62㎡(坪427.7)
4480万
茅場町4分 八丁堀8分
築21.2年
北東

部屋が狭めの単身向けですが、ちょっと気になったので雑に配信しておきます。
(間取りはおそらくこれだろうというものを探してきています)
窓面が広いので部屋は明るそうですし、頑張れば1Kか1LDKも作れそうではあります。表記変えられると大きそうです。

戸数100超え、ディスポーザーあります。その辺は日本橋エリアだと規模感ある方なので良いかなと。やや築古ですが内廊下のようなので実際に状態や臭いを確認しておくのが良いかと思います。

[9/19]シティタワー蕨

6480万
70.7㎡(坪302.9)
蕨3分
22F/30F
築14.5年
北東西角

[9/21]渋谷神山町レジデンス【掲載終了】

9780万(坪481)
67.82㎡
11階/15階
神泉10分 代々木公園12分 東大裏バス停4分
築21.8年
南東角

なかなか良さそうなのが出てきましたね。駅遠に部類はされますがバスはすぐそばにある渋谷区アドレスです。リフォーム2020年。歩こうと思えば神泉まで歩けますね。

戸数64とそこそこ戸数あるのも推せます。デメリットはとにかく柱が入りまくっているのとお風呂が1317ではありますが、とは言っても1億切ってるプライスなら良いですよね。床暖房がLD全体にあるので3LDK変更は難しそうですが、残り2部屋は廊下側なので子供1人くらいは問題ないかなと。

[9/23]アピレ・赤羽アボード

8280万
77.95㎡(坪351.1)
赤羽1分
7F/14F
築38.8年
南西

[9/27]パークホームズセントラルシティ中央区湊【掲載終了】

9280万 2LDK
66.42㎡(坪461.8)
新富町6分 築地7分 月島8分
築19.8年
7階/12階
西

2LDKですが66㎡あるので取り上げてみました。現時点激安ではないですが、新富町と築地の立地ならポジション取っておくのは良いかと思います。短期というよりもやや長期め(10年など)で考えたいです。

向きは西側(東側は隅田川)で、南側が473号の幹線道路にはなっています。おそらく壁ドンです。その辺を踏まえて内見確認をしてください。

眺望というよりは立地全振りの物件ですが、ご興味あれば。

[9/27]ライオンズ川口幸町グランフォート【掲載終了】
5980万
68.04㎡(坪290.5)
川口8分
築9.11年 未入居(?)
7階/14階
南

 

未入居の記載が空室ということでなければおすすめです。本当に未入居なら結構良いと思います。

駅からはやや歩きますが周辺買い物環境も整っていて悪くない道のりだと思います。一昔前だと徒歩8分で？という価格ですが今なら未入居なら悪くない水準です。

[9/29]キャピタルマークタワー【掲載終了】

9800万
63.05㎡(坪513.8)
田町8分
10F/47F
築17年
南東

間取り図ないですが、興味あればすぐ問い合わせていいレベルですね、瞬間蒸発しそうです。
南東は前建てありそうですが坪513は相当お安く見えます。値付けミスっているような…。

 

 

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個別物件相談を再開しました

マンション 新築マンション

いつも記事、SNS共にご覧頂きありがとうございます。

この度、春頃から停止していた個別物件のご相談を再開します。

これまでは質問箱を使った非公開質問で対応していましたが変更します。
質問箱は「1質問に対して1回答を渡すだけ」のシステムで、会話のラリーができない点が、回答向上の妨げになっていると感じていました。
(質問に識別番号を付与して対応する工夫はしてた)

 

そこで今後は相談受付LINEでのやりとりにします。

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SNSであれば双方向にやりとりができますし、画像送信や回答全文完成(数千文字になるため作成まで時間がかかる)を待たずに部分回答できるので、迅速で柔軟に対応できると思っています。


気楽に家探しのきっかけになれたらと思い、着手前2000円を2段階で下限対応(作業時間分)とさせて頂き、お役に立ったならば相談完了後に+αのチップをお願いする、という3段階の立て付けにしています。
全く役に立たなければ初回2000円で継続せずで大丈夫です。(過去のアンケートレビューでの満足度は4.8超/5.0です)

 

対応期間で言えば、大体1日〜2日がメイン(考察や試算など)、完了後のアフターサポート(簡単な追加相談や壁打ち)を含めると1週間くらい対応する傾向にあります。
また、僕の場合は「1回いくら・30分いくら」などあえて特段期間を定めてはいないので時給換算すればビジネス的な要素は無視して受け付けています(回数や期間の制限を設けている方が多い)。

また、完了後チップとご回答アンケートを頂いた後に、以下の残債自動計算ツールをお渡ししています。ぜひご活用頂きたいです。

なお、実際のアンケートレビューをリアルタイム反映したデータがあります。こちらでご相談でお返しした内容に対して最終的にお送り頂いた平均額をご確認頂けます。ご参考まで。


相談してみてコストに対して全然役に立たない場合の不安はあると思いますので2段階の方が気軽に相談しやすいと思いますし、全く頂かないより頂いた方が取り組むモチベーションには繋がります。

 

また、仲介提携割引(10%OFF)をご活用された場合は、相談で頂いた分は返金します(今、独断で返金することに決めました)。
「提携」かつ「返金してもらえる」と聞くと何か怪しいことがあるのでは？と身構えてしまうと思うのですが、僕が買い手重視で皆さんには損が無い形で強引にお願いして提携したものですので、よかったら以下ご覧頂ければと思います。

なお、何かしらの決済サービスを入れる予定(そのために宅建の資格を取った)なのですが、まだ未整備のため、しばらくは各種QR決済や各種ギフトなどでよしなにご相談させて頂けると大変ありがたいです。

 

また、過去にご相談頂き満足度アンケートにご協力頂いた方々のアンケート一覧がありますので、よければこちらもご覧ください！

お力になれそうな際はLINEまたはTwitterのDMよりお声かけください！

引き続きよろしくお願いいたします。

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