久しぶりの執筆になります(いつでも久しぶり。久しぶりじゃなかったことがない)。あまりに書いてなさすぎて閉鎖を疑われそうなので、思い立ったらたまーに書いてます。Twitterで呟いたことが勝手に記事になっていけばラクなのに…🥺
という前置きにもなっていない話はさておき、みなさんはAI査定使われていますでしょうか。複数社サービス提供をしていて「どれ使ったらいいんやら」とか「そもそもAI査定って大丈夫なの？」とか「まだ家買ってないし」などなど使ったことのない人もいるのではと思います。
そんな方に向けて、僕が定常で使っているサービスと使い方を記載してみようと思います。なお残念ながらPR案件ではありません。ただ使っているものを紹介する記事です😇
AI査定とは
簡単に言えば「Web上で営業もなく素早く不動産を査定できるよ」というサービスです。だいたいこういうのは査定すると仲介営業から電話がかかってきたり一括査定だとドドンとメールが届くんですが、そういうのは比較的スキップできます。
また、匿名できることがあり、個人情報(氏名とか)伝えずに査定したいという人におすすめです。
不動産のAI査定とは、「機械学習」や「ディープラーニング技術」を活用して、不動産の市場価格を予測する方法です。AIとは人工知能のことで、不動産会社が持つ過去の取引情報などをもとにして、短時間で物件価値を分析して査定価格を算出します。
多くの場合、インターネット上で利用できるため、不動産会社に査定依頼せずに済むことから、まずは時間をかけずに大まかな査定価格を知りたい人にとっては有益なサービスと言えるでしょう。
一方で、不動産ポータルサイトの一括査定サービスなどから依頼することができる不動産会社による査定と比較すると、精度の面でブレが生じることも多いため、使い分けが非常に重要です。
AI査定の仕組み
AI査定の仕組みですが、簡単に言えば、普段皆さんがSUUMO見ながらやっていることを自動化させています。立地や広さ、築年数、周辺事例の取引価格などが参照されて算出されています。これを取引事例比較法なんて言ったりしますが、SUUMO見てマンションレビュー見てGoogle Map見て「これ高いよねこれ安いよね」みたいな話をしているイメージです。
なお、学区やブランドマンションだったり見栄えだったりは直接的には反映されていません。もちろん過去事例などからは反映されているとも言えますが、直接的に反映されているわけではないです。
不動産のAI査定は、物件の情報を入力することで、AIが学習したデータをもとに成約した類似物件と照らしあわせて査定価格が算出されます。一般的に入力する情報は以下のとおりです。上記項目は、不動産会社が査定価格を算出する際にも必要な情報であり、周辺物件の取引事例との比較によって査定価格を算出する方法は「取引事例比較法」と呼ばれています。ただし、実際の室内状況や周辺環境などについてはAIが把握しきれない部分もあるため、精密さには欠ける場合もあるでしょう。
- 所在地
- 建物の名称（マンションの場合）
- 種類や用途
- 床面積
- 築年数
- 構造
- 方角
- 室内の状態など
普段利用中のサービス
僕は一通り使ってみて、最終的に普段3種類のサービスを利用しています。
HowMa
たぶん一番使っていて、家探し中の方も活かせます。アカウント登録しておくと勝手に更新されていくので見ていて楽しい。
個人情報の関係上、ほぼ黒塗りで恐縮ですが、こんな感じで情報が出ます。また、ローン残債を登録できるので、あと今売却すると手数料差っ引いていくら手残りするのかが表示されます。一応5年後ならどのくらい、10年後ならどのくらい、みたいなことをグラフで出してくれるのでそれもなんだか見ていて楽しいです。
ちなみに家探し中の時にも使えると思っていて、例えば新築マンションを検討する時に、その価格が妥当なのかどうなのか(もちろんデベロッパーが市場調査していますが)不安に思ったときに、該当マンションとその部屋を入力(まだ中古として登録できないので手動入力)すると、一応価格が出ます。
もちろんまだ存在していない物件なので、正確性とかどうなのか？みたいなこともありますが、もし仮に建設されたら～が推定できるので新築マンション検討する時には使ったりします(たぶん正しい使い方ではない)。なお、中古物件も記入自体はできますが、他に保有されている方がいらっしゃるはずですので下手なことはしない方が良いと思います。
リバブル
皆さんご存じ東急リバブル。知らんうちに元V6の岡田くんじゃなくなってる…(深入りしないどきますが)。こちらも自動査定やっています。こちらも基本同じですが、HowMaよりシンプルなデザインで見やすいです。
AI査定額の推移が見れる(あんまり参考にはならない)のと、賃貸で貸したとした場合の賃料や運用コスト含めた(足りてなさそうですが)推定収入などが見れます。あとはリバブルが抱えているエリア顧客の人数がわかります、一応程度ですが。
すむたす
こちらは最低買取価格が出るサービスです。業者買取なので基本仲介よりも安い価格が出てきます。なお、価格が出るまで即座ではないので少々時間がかかりますが、部屋の写真などをUPしなくても最低買取価格が出るので、安売りするなら最低でもいくらになるのかな？を把握するのにおすすめ。ちなみに業者買取なので仲介手数料はかからないです。
AI査定の注意点
基本的に価格は以下のようになります。
業者買取<<仲介営業に頼む机上査定≦AI査定
なので、基本はAI査定をメインに使うことが多いと思いますが、AI査定結果は比較的上振れる傾向にあります。
もし仮に仲介に頼む机上査定を比較的適正とすると、体感ですが、業者買取査定は10%〜20%くらい下げてくることがあります。逆にAI査定は5%くらい上振れる印象です。
また、学区やブランドマンション、眺望の抜け感などは直接的に反映されない(取引事例上では反映される)ので注意するのと、あくまでAIでの自動査定なので信用しすぎず参考としてください。
そのようなことを知っておいた上でAI査定を利用すると、ざっくりと価格感を知れて良いかと思います。
まとめ
取得済みの方は、現在の自宅にまつわる市況把握や暇つぶしに。
今後家購入される方はAIを第三者とした"参考情報"としての把握に。ぜひ😌
