新築マンションの狭小化と考え方 - 子育て20代3LDKマンションブログ / 25MKbaby(ニイゴ)

久しぶりの寄稿となりました。というのも先日、

https://twitter.com/25MKbaby/status/1548580389236932608?s=20&t=_DGu9OvgvmWsbc4mEEi30A

急かされています pic.twitter.com/nyQnvCEeX9
— ニイゴ (@25MKbaby) 2022年7月17日

はてなブログから「記事を書いてないぞ！はてなブログは🆕記事あってのはてなブログなのだ！早く書いてください！」と急かされまして、重い腰を上げました。

何を書こうかと思って悩みましたが、タイトルの新築マンションの狭小化と考え方という内容で書こうかなと思っております。

本来はどなたかが既に発信済のコンテンツやネットで検索すれば出そうな内容、Twitterで投稿済の内容は書かないというポリシーでして、その中で一次取得者向けの…と1日考えましたが思いつかず、Twitterにて投稿済ですが、狭小化ついて記事にします🙇‍♂️

(余談ですが、「狭小」を「さしょう」と読んでいました。。「きょうしょう」です。)

2022年現在の新築マンションの傾向
- そもそもなぜ狭小化が進んでいるのか
狭小化の中での選び方
改めてもう一度分譲中のマンションを見てみる
まとめ

2022年現在の新築マンションの傾向

簡単に状況整理です。

2022年現在の新築マンションはいわゆる「狭小化」が体感で増えた気がしています。狭小化は、字のごとく部屋の広さが狭まってきているということ。

最近見る首都圏主要都市の新築3LDKは広くて75㎡、だいたいが65㎡～70㎡未満、場合により55㎡なんて3LDKも出始めています。

(※超高級邸宅は広さを存分に取ってグロス値段を張ってくるので除外)

以下、LIFULLホームズから引っ張ってきたものですが、

最低居住面積水準とは、文化的で健やかな生活を送るために欠かせない住宅の面積を示したものです。

誘導居住面積水準とは、多様なライフスタイルに合わせて豊かな住生活を実現させるために必要な住宅の面積を示したものです。

https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00737/

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本来、都市部で豊かな住生活を実現させるためには3人家族で75㎡、4人家族で95㎡必要。最低居住面積で、3人家族で40㎡、4人家族で50㎡と記載されています。

ひと回り前(築15年~20年)のマンションを検索すると、結構72㎡とか75㎡の部屋が検索でヒットしますが、築年数を浅くしていくとやはり広い部屋は減ってきます。色々な推移グラフがあったりしますが(省きますが)、ざっくりトレンドラインで居住面積は減少傾向にありますね。

そもそもなぜ狭小化が進んでいるのか

ご存じの方は読み飛ばしてください🙇‍♂️

結論としてはグロス(販売価格)が高くなりすぎるのがメイン(取得用地の広さなどもあります)かなと。

近年の住宅市況上昇の影響で都内や神奈川、埼玉の3LDKが7000万～というのは案外普通になってきています。特に23区では「3LDK71㎡で7200万！徒歩7分！おお、これは買いですね！早くモデルルーム予約を！」という会話が普通に行われております。ただですよ、仮に年収の7倍を指標として(他にも指標はありますが)計算すると、7200万って世帯年収1000万強です。「共働きであれば全然いける」と思われそうですが、0.5%金利で月18.7万＋管積(2.5~3万)で21万円強が固定費で出ていく世界線です。重たくないですか？僕には重いです。現状重い。そろそろ一般サラリーマン購入者が住宅購入に付いてこれなくなる価格帯のピークなんだと思います。でも市況は上がる。最近は資材も上がる。どうする？ということで一部屋あたりの広さを狭めて利益(単価)は維持しようという流れになっているように思います(〇㎡×㎡単価=グロス価格)。で、広さが削られている。ということになってきています。

狭小化の中での選び方

本題です。新築マンション縛りで予算が限られていて考える場合、狭小化していることを防ぐ手立てはありません。残念ながらディベロッパーが作るマンションを買うしかないのが僕ら消費者サイドです。その中でどうお部屋を選んでいくかのが良いか、狭小化している中で購入するための考え方などを見ていきたいなと👀

①専有面積が狭い部屋の方が快適な場合はある

先日Twitterで投稿した内容ですね。以下間取りをご覧ください。いずれも新築分譲中マンションです。

こちら75.88㎡のお部屋です。意図的に探したとはいえ「こんな綺麗に柱が入っている部屋があるんですね」の最高の例です。左上の主寝室なんかはガッツリです。定規で計ってざっくり見ると、左上の柱なんかは0.7~0.8畳くらいの柱になり、1.2㎡くらいの広さに値しそうです。LD側は少し少なそうなので仮に0.5畳とかで置いておくと0.8㎡くらいの柱になります。もう一つ小さいのが寝室4にありますが、これはLDの半分弱0.4㎡と目視で置きます。念の為若干少なめに計算しても「1.2㎡柱×2と0.8㎡柱×2と0.4㎡柱＝4.4㎡」くらいは柱が専有していそうです(色々な部分でもし計算が間違ってたらすみません…)。75.88㎡から引き算すると71.48㎡です。どうでしょうかグッと狭くなった気が…。「柱を養う」とはこのことで有効面積は結構少なかったりします🤔

一方でこちら66.94㎡のお部屋です。LD側は完全に柱が外に出ているアウトポールになっています。北側はそれでも柱を若干喰っているので、有効面積66㎡くらいですかね。

おそらくこの2部屋、仮に同じマンション内にあれば結構価格差がついていると思います。もちろん前者が高いです。だいたい言いたいことは見えているかと思いますが、専有面積の数字と実際に体感する広さは必ずしも一致しないということです。

加えて、ここからが大事なポイントなのですが、実際の家具配置をするときに「柱」は思っている以上に「邪魔」です。広さは6畳あるはずなのに置きたいベッドサイズが柱が邪魔で置けない！ということは全然あり得ます。広さに対して置けるベッドサイズの基準は世の中にたくさん表がありますが、形がいびつで無駄なエリアがあると実質の有効面積とは異なってくるんですよね。なので、このあたりは要チェックだと思います🙋🏻‍♀️

②専有面積が狭いとランニングコストが安く収まる

人によっては微々たる差だと思う人もいるかもしれませんが、基本は専有面積に対してランニングコスト(管理費・修繕積立金・固定資産税)がかかります。これは柱やPS(パイプスペース)を含みます。広いけど無駄なエリアが多い部屋でも無駄な分のランニングコストは払う必要があります。それならいっそのこと狭小化していても綺麗な部屋の方が良いよねという考え方はできるかなと。

③狭小でも天井高が高い部屋を選ぶことで3次元で広く感じる

天井高は実際に体感するとかなり部屋の広さに影響します。1mでもだいぶ違いますよ。特に一次取得で賃貸にいた場合、標準の2.3~2.4mから2.5ｍの分譲に引っ越すだけでも「広い！」と感じると思います。この辺はモデルルームでご体感ください。天井高は高いに越したことないと思います(4mとかあまりに高すぎると上の方の掃除が大変そうな)。

改めてもう一度分譲中のマンションを見てみる

1つ目が60.77㎡、2つ目が61.71㎡です。どちらも大きく広さは変わらないのですが、寝室の広さがやはり変わってきます(間取りの形や廊下、洗面室の広さは異なりますが…)。この二つを並べると、ラーメン構造とか壁式構造とかの話になってきそうですが、今回は置いておきますので気になる方は調べてください。言いたいことは柱に関する部分ということで。