レジデンシャル王子神谷 HPオープン後レビュー

久しぶりの記事です。あまりに記事を書いて無さすぎて何かネタを探していたところ、先日珍しくちょうど良さげな新築物件がリリースされたので、勝手に取り上げてみることにしました。Twitterでも誰もツイートしていないのと、ネットであまり盛り上がっていないのでちょうど良いかなと。 

こちらはレジデンシャル王子神谷、あまり聞き馴染みのないデべですが、ちょこちょこ中古物件ではシリーズを目にします。まずは物件概要から。

物件概要レビュー

南北線「王子神谷」徒歩7分、京浜東北線「東十条」から19分(歩けない)、「王子」から20分に位置する、第一種住居地域。8階建ての82戸。平置き駐車場26台(実質25台)で設置率30%。もちろん所有権です。ZEH-M Oriented採用です。元々はミツウロコ王子マンションが建替となりました。
竣工予定が2024年11月中旬、引き渡しは同年12月中旬を予定しています。
プランは1LDK~4LDKまで、最大で87.67㎡が用意されます。ルーバル住戸も用意されますね。販売開始は2023年6月下旬です。(SKYDUO...)

詳細

レジデンシャル王子神谷」物件概要

公式サイト:https://oji-kamiya.resi.jp/index.html

物件名	レジデンシャル王子神谷
所在地	東京都北区豊島8丁目18番48（地番）
交通	東京メトロ南北線「王子神谷」駅 徒歩7分、JR京浜東北線「東十条」駅 徒歩19分、 JR京浜東北線「王子」駅 徒歩20分
用途地域	第一種住居地域
地域・地区	準防火地域・第2種高度地区
建蔽率	60%
容積率	200%
敷地面積	2,906.21㎡
建築面積	1,367.69㎡
延床面積	6,900.48㎡
構造・規模	鉄筋コンクリート造　地上8階
建築確認番号	第 HPA-22-14429-1 号 (2023年1月10日）
総戸数	82戸
駐車場	平置26台（うち身障者優先1台）
自転車置場	205台（うち平置5台、スライド式ラック33台、2段ラック167台）、子供用平置4台
バイク置場	平置5台
分譲後の権利形態	土地：専有面積割合による敷地権（所有権）の共有 建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
管理形態	区分所有者全員により管理組合設立後、管理会社に委託予定
管理会社	株式会社ワールドレジデンシャル
建物竣工予定	2024年11月中旬（予定）
入居予定	2024年12月中旬（予定）
売主	株式会社ワールドレジデンシャル 〒105-0021 東京都港区東新橋二丁目14番1号 国土交通大臣 (3) 第8031号・（一社）不動産協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
設計・監理	不二建設株式会社 一級建築士事務所
デザイン監修	株式会社プランテック
施工	不二建設株式会社

販売戸数	82戸
間取り	1LDK～4LDK+DEN
専有面積	37.45㎡〜87.67㎡
販売予定価格	未定
バルコニー面積	8.80㎡〜19.87㎡
テラス面積	9.10㎡〜15.31㎡
専用庭面積	10.08㎡～16.86㎡
ルーフバルコニー面積	3.20㎡〜31.56㎡
サービスバルコニー面積	2.50㎡〜6.04㎡
管理費（月額）	未定
修繕積立金（月額）	未定
管理準備金（引渡時一括）	未定
修繕積立基金（引渡時一括）	未定
インターネット利用料等	未定
販売開始予定時期	2023年6月下旬（予定）

立地・エリア

そもそも落ち着いている王子神谷の中でもさらに中に入って落ち着いたエリア、ネガティブ面で言うと何もなくて少々暗い印象ですが、そんな場所になります。ハザードは当然色ついてます。北区あるあるです。

買い物環境は、業務スーパーがあり、サミットがあり、駅近にユニクロあり、ドラストもトモズと北区民御用達のぱぱすがあります。100均はWattsと駅逆側にジャパンミートと共にセリアがあります。ちょっと自転車で北上すればニトリ赤羽本店もいけます。スーパー・ドラスト・100均ありますから生活には十分です。

学区は豊島8丁目で駅方面に進んですぐの王子第一小。プレミスト王子神谷と同じです。

駅からはフラットな道のりで幹線道路を渡るようなこともないです。その点の交通面は安心ですが、このあたりは若干薄暗く、道が狭いのと交差点に信号がない場合が多いのでそこをどう取るか、というところでしょうか。

デザイン

ファーストインプレッションですぐにいいなと思いました。桜の木が印象的ですが、桜を借景にすることをテーマにしています。ちなみに元々ミツウロコマンション時代からあった桜もあえて残しているようです。

マンション自体のデザインですが、良い板状マンションな感じがしますね。僕は好きなデザインです。

ウッド調のデザインとベージュと黒系でサンドした外観デザインは一目引くものになっています。ベランダ天井も木目っぽいです。

こちらはエントランスですが、エントランスもアシンメトリーな軒先が目を引きますね。良さそう。

ランドプラン

• ❶この地のサクラ並木の記憶を再生する「四季の小径」
• ❷シンボルツリーのサクラを中心に四季の彩りにつつまれる憩い空間となる「さくらガーデン」
• ❸流線型のフロントカウンターが迎賓空間を優美に演出する「エントランスホール」
• ❹四季の彩りを借景に穏やかな寛ぎと談笑の空間をプランニングした「オーナーズラウンジ」
• ❺大庇の設えがレジデンスの品格を高めるエントランス
• ❻レジデンスの顔となりエントランスの風格を高める車寄せ
• ❼雨に濡れることなく24時間いつでも利用できるゴミ置場
• ❽ペット足洗い場としても利用できる共用水栓
• ❾マンション全体の防災備蓄倉庫に加え、各住戸にも専用備蓄倉庫を配置
• ❿全26台の平置き駐車場と1世帯につき約2.5台分を確保した自転車置き場

全部屋が南を向きます。「城北は南を向け」と度々呟いてますが、本物件は南を向いています。

ゴミ置き場がエレベーターホールと離れてそうですね。EVは2基用意されているようで、41戸あたり1基なので潤沢です。最近では珍しい設計。

共用設備

線形デザインで余裕ある作りです。82戸でこのエントランスとラウンジは立派だと思います。2枚目の外と中で延長しているようなデザインとてもオシャレ。この外の部分(3枚目)がさくらガーデンのようですが「ここで子供が遊んでいるのを親が中から見てる」みたいなことを想定しているようでした。

住戸プラン

Webにあった3種類になります。エントリーしているのですが、未公開間取りはまだ公開されていないようでした。

皆さん気づいてますか？"SK"がありますよ"SK"が！元気してた？久しぶりだね！最近見たのはシティテラス赤羽、以来でしょうか。スロップシンクが付いています。

また、柱が基本出ているのが偉いですね。宗教上の理由で柱がINしていることが許せない僕に朗報です。ちなみに4隅アウトフレームではなく、バルコニー側のみとWebサイトで書かれていますが、最近のデべならおそらく北側もアウトフレーム！って言っちゃう程度しか北側も食い込んでいません。基本出してくれてます。偉い。各居室の形も綺麗でめちゃくちゃ好感です。使いやすそうな気がします。

設備仕様

本物件、設備仕様が結構良いです。近年ではとても頑張っていると思います。
記載の「先進の設備」かはさておき、ここ最近コストカットされがちな設備が基本残っています。

まず、82戸規模ながらディスポーザー採用しています！これは嬉しいですね。最近はソフトクローズなんかもコストカットされがちですが付いてます。もちろん床暖房もあります。

あとは一般の人がそこまで見ているかはさておき、マンション設備好きこだわりの浴室LED照明、しかもフラットラインタイプ！トイレに手洗いカウンターもつけてくれています。結構大事。Twitterでみんなが叫びすぎて記載されるようになってしまった、ベランダ隔板もトールタイプで天井まであります。ちなみに隔板は結構体感で隣部屋との防音効果がお互いにあるのでトールがおすすめです。

そしてSKですね！スロップシンクです。元気してた？(2回目)。今や幻の存在ですがついてます。これからの時期にスロップシンクあるとベランダプールができるのであると良いですし、ベランダ掃除もラクなのでなんだかんだあるとありがたいのがスロップシンク。

逆に無いもので言うと、おそらく床は直床です。ここは好みが分かれるかと。また、天井高の記載は今のところありません。

価格帯

公表されていませんが、ざっくりと推測はできます。ただ、個人的にあまり価格発表前に価格を公言するのは好きではない(自分に発信力があるかは定かではないですが、価格決定の判断材料になる可能性があるのはあまり好まない…)ので、参考になりそうな物件情報だけ置いておきます。いずれも売出で「成約ではありません」ので注意。

1. プラウド王子神谷 新築分譲中 王子神谷5分 JR王子10分 平均坪単価350万
2. シティハウス王子 新築分譲中 王子神谷10分 坪280~350前後？
3. プレミスト王子神谷 築0年 即転住戸 王子神谷2分 坪単価335~360万程度
4. ブリリア王子神谷 築9年 王子神谷4分 坪308万

2023年6月から売出始まりますから、価格次第では「それならプレミスト王子神谷の新古品が良いよね」とならないような価格設定で来るかどうか、なところかなと思います。厳しいのはシティハウスかな…どうなって(販売)いくんだろう。ただ最大手デべではないので価格設定には期待しています。

まとめ

個人的にはかなり気になっています。直床なのは気になりますが、やはり設備がいいですね。ここ最近の新築は「うーむ、ここがなあ…」というのが多かったですが、直床などネガティブも天秤にかければこの物件全体では良い点の方が多い気がします。まあそれもこれも価格次第ではあり、駅距離もありますしハザードエリアなので「え！そんな高い？」ってなった時にはまた話が変わると思いますが。。

とりあえず、価格に期待しております。よろしくお願いします…！

では🙋🏻‍♀️